Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta sekä eräiksi muiksi laeiksi

HALLITUKSEN ESITYS

Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettua lakia, aravarajoituslakia, asumisoikeusasunnoista annettua lakia sekä asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annettua lakia. Esityksen tarkoituksena on edistää asumiskustannusten kohtuullisuuden toteutumista valtion tukemassa asuntokannassa. Esitys toteuttaa osaltaan pääministeri Juha Sipilän hallituksen hallitusohjelmaa.

Valtion tukemien vuokra- ja asumisoikeusasuntojen vuokrien ja käyttövastikkeiden määräytymisessä on noudatettava omakustannusperiaatetta. Sitä koskevia säännöksiä muutettaisiin niin, että tuleviin korjauskustannuksiin varautumista rajoitettaisiin enintään kohtuulliseen määrään. Myös vuokrien tasaamista rajoitettaisiin tavallisten ja erityisryhmille tarkoitettujen asuntojen kesken. Asukkailta vuokrissa perittävää, omistajan omarahoitusosuudelle laskettavaa korkoa alennettaisiin. Vuokratalon omistajalle säädettäisiin velvollisuus hankkimiensa merkittävimpien kiinteistönhoitopalveluiden ja kunnossapitotöiden kilpailuttamiseen sekä jälkilaskelmien laatimiseen vastaavalla tavalla kuin asumisoikeustalon omistajalla on nykyisin.

Lisäksi eräitä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle kuuluvia, vuokra-asuntolainojen, asumisoikeustalolainojen ja asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuen maksuohjelmiin ja vakuuksiin liittyviä tehtäviä siirrettäisiin Valtiokonttorille. Muutos selkeyttäisi viranomaisten välistä tehtävänjakoa.

Korkotuki- ja aravalainajärjestelmiin liittyviä muutoksenhakusäännöksiä muutettaisiin siten, että muutoksenhaku hallinto-oikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen edellyttäisi pääsääntöisesti valituslupaa. Valituslupasääntelyn laajentaminen kehittäisi korkeimman hallinto-oikeuden asemaa ylimpänä tuomioistuimena ja yhdenmukaistaisi korkotuki- ja aravalainajärjestelmiä koskevat muutoksenhakusäännökset muiden hallinnonalojen muutoksenhakusäännösten kanssa.

Lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 1 päivänä tammikuuta 2016.

VALIOKUNNAN PERUSTELUT

Hallituksen esityksen perusteluista ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotusten hyväksymistä muuttamattomina.

Valiokunta katsoo, että korkea vuokrataso erityisesti pääkaupunkiseudulla vaikeuttaa pieni- ja keskituloisten kotitalouksien mahdollisuuksia järjestää oma asumisensa tuloihin nähden kohtuullisin asumismenoin ja heikentää myös talouskasvun edellytyksiä laajemmin. Väestön ikääntyminen, kaupungistuminen, perhekoon pieneneminen, maahanmuutto ja uusimpana pakolaiskriisi ovat kaikki tekijöitä, jotka muuttavat asuntomarkkinoiden rakennetta ja vaikuttavat asuntotarpeen jatkuvaan kasvuun. Koska asuntotarjonta on ollut jo pitkään riittämätöntä kysyntään nähden, vaikeutuu vuokra-asuntotilanne edelleen, kun turvapaikanhakijoiden pysyvämpi asuttaminen tulee ajankohtaiseksi.

Ympäristöministeriön raportteja 4/2015.

Hannu Rossilahden selvitysraportti 10.11.2015.

Valiokunta edellytti vuonna 2012 käsitellessään asuntopoliittista toimenpideohjelmaa, että asuntopolitiikan perusteista ja toimivuudesta tehdään kokonaisvaltainen selvitys toimijoista riippumattoman tahon toteuttamana. Ympäristöministeriö asetti arviota tekemään hankeryhmän, jonka raportti Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus valmistui 24.2.2015.Raportti sisältää erityyppisiä kehittämisehdotuksia, joista osa toteutetaan käsiteltävänä olevaan hallituksen esitykseen sisältyvillä muutosehdotuksilla. Lisäksi ministeriö on saanut toimeksiannostaan laaditun ehdotuksen uudeksi ns. kymmenen vuoden välimalliksi, ja muitakin tarjontaan vaikuttavia, hallitusohjelmaan perustuvia ehdotuksia on valmisteilla, kuten yleishyödyllisyyssäännösten kehittäminen.

Valiokunta toteaa, että asuntomarkkinoiden toimiessa tuetun asuntotuotannon tarve vähenee ja vuokrataso pysyy yleisesti kohtuullisena. Toimivat asuntomarkkinat edellyttävät, että tarjontaa on kysyntään nähden riittävästi, rakennusmarkkinoiden kilpailu toimii, kaavoitettua tonttitarjontaa on riittävästi eikä kuntien ja valtion rakentamisen ohjaus tarpeettomasti lisää rakentamisen kustannuksia. Kustannuksiin vaikuttaa myös hankkeeseen sitoutuva aika ja työpanos, joiden määrään on tarpeellista nopeasti vaikuttaa purkamalla vähemmän tarpeellista sääntelyä ja keventämällä rakentamisen lupaprosesseja kuitenkaan laatua heikentämättä.

2

2

Tehtyjen selvitysten mukaan vuokrat ovat valtion tukemassa asuntokannassa alemmat kuin markkinavuokrat. Erityisesti Helsingin ARA-kannassa vuokrataso on kaupungin omistamissa vuokra-asunnoissa keskimäärin 6,1 euroa/m/kk ja yleishyödyllisten toimijoiden omistamissa vuokra-asunnoissa noin 1,2 euroa/m/kk matalampi kuin vastaavissa vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Muualla kuin Helsingissä ja muissa suurissa kaupungeissa ero tuettujen ja vapaarahoitteisten vuokrien välillä pienenee nopeasti, ja paikoin, väestöään menettävillä alueilla, omakustannusperusteinen vuokra voi jopa ylittää markkinavuokran. Noin puolet kaikista Suomen vuokra-asunnoista on valtion tukemia ARA-vuokra-asuntoja. Puolet näistä on rakennettu Helsingin seudulle, ja muiden suurimpien kasvukeskusten osuus on noin 30 %.

Selvitykset osoittavat, että valtion tukemia vuokra-asuntoja omistavat yhteisöt noudattavat asuntojen vuokranmäärityksessä laissa säädettyä omakustannusperiaatetta, mutta erot johtuvat yhteisöjen erilaisista tavoista soveltaa omakustannusvuokrien määräytymisperusteita. Tästä johtuen on perusteltua muuttaa säännöksiä siten, että niissä asetetaan selkeästi rajat sille, mitä eriä omakustannusvuokrilla voidaan kattaa ja miten suuria nämä erät voivat olla.

Hallituksen esityksen sisältämät muutokset tähtäävät erityisesti valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrien alentamiseen omakustannusvuokran määräytymisperiaatteita täsmentämällä muun muassa ehdotuksilla, jotka liittyvät korjauksiin varautumisen rajaamiseen, kilpailutusvelvoitteeseen kynnystason ylittävissä hankinnoissa ja vuokrien tasauksen rajoittamiseen normaalien ja erityisryhmäkohteiden kesken. Vuokrassa perittävän omistajan omarahoitusosuuden korko ehdotetaan rajattavaksi valtioneuvoston asetuksella nykyisestä 8 %:sta 4 %:iin. Valiokunta katsoo, että tähän liittyy riskejä. Se saattaa vaikuttaa yksityisten toimijoiden haluun toimia tuetuilla vuokramarkkinoilla. Valiokunta katsoo siksi, että koron puolittamisen tarkoituksenmukaisuutta arvioidaan jatkokäsittelyn aikana.

Valiokunta katsoo, että mikään hallituksen esitykseen sisältyvä yksittäinen ehdotettu muutos ei sinällään vaikuta merkittävästi vuokratasoon, mutta kokonaisuutena toimenpiteet ovat oikeansuuntaisia ja pyrkivät alentamaan vuokratasoa tai ainakin hillitsemään sen nousua tulevaisuudessa. Lisäksi esitys parantaa valtion tukemien vuokra- ja asumisoikeusasuntojen vuokrien ja käyttövastikkeiden muodostumisen läpinäkyvyyttä. Keskeinen tavoite on myös pienentää eri toimijoiden välisiä eroja omakustannusvuokrien määräytymisperusteiden soveltamisessa ja siten edistää vuokralaisten yhdenvertaista asemaa.

Vuokrien tasaus on käytössä hyvin yleisesti ARA-vuokrataloyhteisöissä. Saman omistajan omistamien, korkotukilain tai aravalain nojalla lainoitettujen vuokratalojen ja vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata. Tasaamisen tavoitteena on se, että vuokrat vastaisivat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa, eivätkä yhden kohteen vuokrat nouse kohtuuttomasti esimerkiksi perusparannuksen jälkeen, koska kaikki kohteet osallistuvat perusparannetun kohteen korjauskustannuksiin.

Hallituksen esityksessä ehdotetaan säädettäväksi vuokrataloyhtiöiden velvollisuudesta laatia jälkilaskelma yhteisö- ja tasausryhmäkohtaisesti. Valiokunta katsoo, että tasausryhmäkohtaisen jälkilaskelman edellyttäminen on perusteltua, sillä jälkilaskelmalla voidaan osoittaa, miten omakustannusperiaate on yhteisössä ja tasausryhmässä toteutunut. Jälkilaskelman osoittama ali- tai ylijäämä huomioidaan vuokranmäärityksessä seuraavien vuokranmäärityskausien aikana. Valiokunta korostaa vuokralaisen oikeutta saada selvitys omakustannusperiaatteen toteutumisesta painottaen samalla tarvetta säätää jälkilaskelman muodosta niin selkeästi, ettei se lisää tarpeettomasti hallinnollista taakkaa.

Valiokunta katsoo, että kohdekohtaista jälkilaskelmaa ei ole pidettävä perusteltuna, sillä omakustannusperiaatteen kohdekohtainen toteutuminen ei ole lainsäädännössä lähtökohtana eikä olennaista, kun vuokria yleisesti tasataan. Päinvastoin kohdekohtaisen laskelman esittäminen voisi antaa asukkaille väärän kuvan siitä, millä tavalla he voivat vaikuttaa vuokranmääritykseen. Kohdekohtainen jälkilaskelma aiheuttaisi myös vuokrataloyhteisöille tarpeetonta hallinnollista työtä, kun ne joutuisivat esittämään tietoja, joilla ei kuitenkaan tasauksen vuoksi olisi vuokranmäärityksen kannalta käytännön merkitystä. Valiokunta pitää tärkeänä, ettei vuokratalojen omistajille aseteta tarpeettomia uusia velvoitteita, jotta toimijoiden kiinnostus ARA-tuotantoon ei vähene. Sen sijaan asumisoikeustaloissa jo nyt edellytettävä talokohtainen jälkilaskelma on perusteltu, sillä asumisoikeusasuntojen osalta on laissa säädetty, että tiettyä osaa kustannuksista ei saa tasata muiden kohteiden kanssa. Jälkilaskelmavelvoitteiden toimeenpanossa on varmistettava, etteivät tiedonantovelvoitteet muodosta kohtuuttomia lisäkustannuksia ja järjestelmien muutoksiin varataan riittävä siirtymäaika.

Valiokuntakuulemisessa on tuotu esiin, että erityisesti vuokrassa perittävän omarahoitusosuuden koron puolittaminen myöhemmin annettavalla valtioneuvoston asetuksella voi käytännössä muodostua esteeksi uudelle korkotukiasuntotuotannolle. Valiokunta korostaa, että nykyinen korko on ollut käytössä kymmeniä vuosia ja se on huomattavan korkea nykyiseen yleiseen korkotasoon verrattuna. Koron laskemisen vaikutus vuokriin on suhteellisen pieni, sillä omarahoitusosuus on yleensä noin 5—10 % hankkeen kokonaiskustannuksista. Muutosta on siten tarkasteltava osana kokonaisuutta, eikä sillä yksittäisenä toimenpiteenä ole suurta merkitystä. Kaikkien selvitysten mukaan suurin este niin vapaarahoitteisen kuin tuetun vuokra-asuntotuotannon rakentamisessa Helsingin seudulla, jossa pula asunnoista on suurin, on pula kaavoitetusta tonttimaasta. Kaikki muut tekijät ovat tätä vähäisempiä ja vaikuttavat tilanteeseen osana kokonaisuutta.

Valiokunta korostaa tarvetta seurata, että hallituksen esitykseen sisältyvät muutokset eivät johda korkotuetun vuokra-asuntotuotannon tyrehtymiseen. Huomioon on kuitenkin otettava, että valtion tukemia tavallisia vuokra-asuntoja on rakennettu viimeisen 10 vuoden aikana keskimäärin vain noin 1 700 asuntoa vuodessa. Kuntayhtiöt ovat rakentaneet viime vuosina näistä hieman yli 70 %.

Valiokunta korostaa lopuksi, että toimenpiteet kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistämiseksi ovat kiireellisesti tarpeen erityisesti Helsingin seudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Asuntotuotannon kehitystä ja kysynnän kasvua on seurattava ja ryhdyttävä tarpeellisiin toimenpiteisiin toimijoiden kannustamiseksi siten, että kasvavaan kysyntään voidaan sopeutua. Valiokunta kiirehtiikin hallitusta valmistelemaan mahdollisimman nopeasti edellä mainitut lainsäädäntöehdotukset, joiden keskeisenä tavoitteena on nostaa kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon määrää.

Yleistä

Vuokrien tasaus ja jälkilaskelmavelvoite

Vuokrassa perittävän omarahoitusosuuden korko

Lopuksi

Vastalause 1

Perustelut

Kysyntäpaine vuokra-asuntoihin on jo hallitsematonta. Vuokra-asuntotuotannon ja tarjonnan riittämättömyys erityisesti kasvukeskuksissa johtaa vuokrien nousuun entisestään, eikä vuokralaisilla ole kykyä maksaa pyydettyjä vuokria. Tämä taas johtaa asumistukien hallitsemattomaan kasvuun ja valtion menojen kasvamiseen.

Hallituksen esityksen laiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta sekä eräiksi muiksi laeiksi yhtenä tarkoituksena on, että asumiskustannukset kohtuullistuvat valtion tukemassa asuntokannassa. Allekirjoittaneet kannattavat tätä tavoitetta. Käsittelyn yhteydessä on kuitenkin selvinnyt, että vaikutus vuokriin olisi marginaalinen, vain noin 0,20 euroa/neliömetri. Samalla kun vaikutus vuokrien kohtuullistamiseen olisi hyvin vähäinen, esitykseen liittyvä asetusmuutos, jolla omarahoitusosuuden korko puolitetaan, uhkaa radikaalisti vähentää vuokra-asuntotuotantoa. Asumisen tukijärjestelmää tulee kokonaisuudessaan uudistaa. Vuokra-asuntokäytössä pysyvästi olevan rakennuksen lainan pitkän korkotuen ehdot on saatava pysyvästi kilpailukykyisiksi ja rakentajia kiinnostaviksi.

Hallituksen esitykseen sisältyy useita kannatettavia ehdotuksia. Esityksessä mm. ehdotetaan, että vuokra- ja asumisoikeusasuntojen vuokrien ja käyttövastikkeiden määräytymisessä noudatettavan omakustannusperiaatteen säännöksiä muutettaisiin niin, että tuleviin korjauskustannuksiin varautumista rajoitettaisiin enintään kohtuulliseen määrään. Lisäksi esityksen liitteenä olevassa valtioneuvoston asetuksessa säädettäviä korkotukilainan ehtoja esitetään muutettavaksi siten, että korkotukilainojen lainanlyhennysten määrää lisättäisiin uusissa lainoissa ensimmäisten lainavuosien aikana. Muutoksen tavoitteena on lisätä korkotukijärjestelmän houkuttelevuutta toimijoiden keskuudessa. Muutos on perusteltu sekä omistajan että valtion riskinhallinnan kannalta, kun lainaa lyhennettäisiin nopeammin laina-ajan alussa. Lisäksi esityksessä ehdotetaan, että vuokratalon omistajalle säädettäisiin velvollisuus hankkimiensa merkittävimpien kiinteistönhoitopalveluiden ja kunnossapitotöiden kilpailuttamiseen. Kannatamme näitä ehdotuksia.

ARA-vuokra-asuntojen omakustannusperiaatteen mukaan määräytyvissä vuokrissa on mahdollista periä korkoa omistajan kohteeseen sijoittamalle pääomalle eli omarahoitusosuudelle. Tällä hetkellä voimassa olevien asetusten ja päätösten mukaisesti asukkailta vuokrassa perittävä korko on enintään kahdeksan prosenttia.

Hallituksen esityksen liitteenä olevia valtioneuvoston asetuksia esitetään muutettavaksi siten, että omakustannusvuokrassa perittävän, omistajan omarahoitusosuudelle laskettavan koron enimmäismäärää alennettaisiin nykyisestä kahdeksasta prosentista neljään prosenttiin.

Korkotasoa tarkasteltaessa on syytä ottaa huomioon, että pääomaluonteinen omarahoitusosuus rahoitetaan usein velkarahalla, joka on käytännössä vakuudetonta ja siten hinnaltaan selvästi kalliimpaa kuin vakuudellinen tai takauksin turvattu laina.  Esimerkiksi  monissa  kunnallisissa yhtiöissä ja kuntayhtymissä pääomaluonteisten lainojen korko on noin 6 %:n luokkaa tai se on kirjattu muotoon "valtion 10 joukkovelkakirjalainan korko lisättynä jollakin prosenttiyksiköllä", eli korko on muodostunut vähintään 5 %:iin. Omarahoitusosuudelle maksettava korko ei siis voi olla pienempi kuin siitä rahoittajalle maksettava korko, sillä silloin pääoman sijoittaminen  olisi tappiollista. Omarahoitusosuuden tappio-osuutta ei tiettävästi voi sisällyttää myöskään omakustannusvuokraan. Näin ollen omarahoitusosuudelle perittävän koron enimmäismäärän alentaminen voi käytännössä tulla esteeksi uusien pitkän korkotuen vuokra-asuntojen tuotannolle. Pahimmillaan tämä voi tarkoittaa, että yksityisten tahojen sijoitukset uusiin tuettuihin vuokra-asuntokohteisiin tulevat loppumaan.

Omarahoitusosuuden tuoton alentaminen ei saa koskea taannehtivasti vuokrataloyhtiön omistajalta otettuja lainoja. On kestämätöntä ja huonoa sopimuspolitiikkaa, että muutokset tulisivat voimaan taannehtivasti.

Osana kokonaisuutta, jossa hallituksen asuntopolitiikan kokonaiskuva on epäselvä eikä esityksiä kuntien vuokra-asuntotuotannon edistämisestä ja pitkän korkotuen ehtojen pysyvästä parantamisesta ole näköpiirissä, olisi lyhytnäköistä alentaa tuoton tuloutukselle laskettavan koron enimmäismäärää neljään prosenttiin. Se tarkoittaisi, että vuokralainen ei vastoin esityksen tavoitteita voittaisi vuokran alentumisena, vaan päinvastoin häviäisi, kun vuokra-asuntotuotanto laskisi ja vuokrat tätä myötä nousisivat. Asuntorakentamisen tukijärjestelmien muutokset tulisi käsitellä yhtenä selkeänä kokonaisuutena.

Esityksessä ehdotetulla jälkilaskelmalla varmistettaisiin, että vuokrilla on katettu vain sellaisia menoja, jotka ovat omakustannusvuokraa koskevien säännösten mukaisia. Jälkilaskelma tulisi olla mahdollisimman selkeä, jotta vuokralaisen mahdollisuus vertailla kustannuksia olisi todellinen. Jälkilaskelmasta tulisi käydä ilmi rahoituskulut ja hoitokulut mahdollisimman selkeästi. Näillä tiedoilla asukkaat tietäisivät, onko vuokraa kerätty riittävästi talon kulujen kattamiseen, ja kustannusten läpinäkyvyys paranisi. Vuokralaisen tiedonsaantimahdollisuuksia vuokran määräytymisestä sekä vuokrassa maksettavista kustannuseristä on kehitettävä tulevissa lainsäädäntöhankkeissa.

Omarahoitusosuuden korko

Jälkilaskelmavelvoite

Ehdotus

Edellä olevan perusteella ehdotamme,

että hyväksytään kaksi lausumaa

(Vastalauseen lausumaehdotukset).

Vastalauseen lausumaehdotukset

1. Eduskunta edellyttää, että hallitus ryhtyy toimiin hallituksen esityksen liitteenä olevan asetusluonnoksen muuttamiseksi siltä osin kuin siihen sisältyy omien varojen koron puolittamista koskeva ehdotus, niin että kohtuuhintaisen asuntotuotannon edellytyksiä edistetään eikä heikennetä.

2. Eduskunta edellyttää, että vuokralaisen mahdollisuuksia saada tietoa vuokranmääräytymisestä sekä vuokrassa maksettavista kustannuseristä seurataan ja se turvataan esimerkiksi vuokrataloyhtiöille jälkilaskelmasta annettavaa ohjeistusta tarkentamalla.

Helsingissä 3.12.2015

Riitta

Myller

sd

Katja

Taimela

sd

Anders

Adlercreutz

r

Silvia

Modig

vas

Vastalause 2

Perustelut

Yhdyn vastalauseeseen 1 siihen sisältyvän 2. lausumaehdotuksen osalta.

Ehdotus

Edellä olevan perusteella ehdotan,

että hyväksytään vastalauseeseen 1 sisältyvä 2. lausumaehdotus.

Helsingissä 3.12.2015

Satu

Hassi

vihr