Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta

HALLITUKSEN ESITYS

Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettua lakia.

Opiskelija-asuntojen rakentamiseen, hankintaan ja perusparantamiseen hyväksyttävän korkotukilainan enimmäismäärää korotettaisiin siten, että lainan suuruus olisi enintään 100 prosenttia kohteen hyväksytyistä kustannuksista.

Korkotukilaina olisi mahdollista hyväksyä korotetulla enimmäismäärällä silloin, kun kustannusten omarahoitusosuuteen ei myönnetä erityisryhmien investointiavustusta. Saman omistajan omistamien opiskelija-asuntojen vuokrat voitaisiin tasata riippumatta siitä, onko niiden tuotantoa tuettu pelkällä korkotukilainalla vai korkotukilainalla ja investointiavustuksella. Asuntoja olisi käytettävä opiskelijoiden vuokra-asuntoina vähintään 20 vuoden ajan. Asunnoilta edellytettäisiin soveltumista opiskelijoiden käyttöön, ja opiskelija-asunnoille tulisi olla pitkäaikaista asunnontarvetta paikkakunnalla.

Korkotukilainaksi hyväksymisen yleisten edellytysten sääntelyä ja säädöstasoa tarkistettaisiin lisäämällä lakiin korkotukilainan hakijan taloudellisen aseman ja maksukyvyn arvioimista koskeva perussäännös ja täsmentämällä asetuksenantovaltuutta.

Laki on tarkoitettu tulemaan voimaan mahdollisimman pian.

VALIOKUNNAN YLEISPERUSTELUT

Hallituksen esityksestä ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella ympäristövaliokunta pitää lakiehdotusta tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotuksen hyväksymistä muutettuna seuraavin huomautuksin.

Valtio voi myöntää valtion talousarvion puitteissa investointiavustuksia erityistä tukea asumisessaan tarvitseville ryhmille tarkoitettujen vuokra-asuntojen tuotantoon. Tällaisia ryhmiä ovat esim. huonokuntoiset ja muistisairaat ikääntyneet, vammaiset henkilöt, asunnottomat, päihde- ja mielenterveyskuntoutujat sekä opiskelijat ja nuoret. Laki avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi 1281/2004.

Hallituksen esityksen tavoitteena on parantaa opiskelija-asuntoja tarjoavien toimijoiden mahdollisuuksia käynnistää vuokra-asuntojen uudistuotanto- ja perusparannushankkeita tilanteessa, jossa tuotantoon ei ole mahdollista osoittaa erityisryhmien investointiavustuksia. Valtiontalouden vaikean tilanteen vuoksi erityisryhmien investointiavustuksia voidaan myöntää vain rajallisesti, joten avustukset suunnataan ensisijaisesti vammaisten henkilöiden ja pitkäaikaisasunnottomien asuntohankkeisiin. Hallituksen esitys mahdollistaa tästä syystä pysähtyneen opiskelija-asuntojen rakentamisen ja on siten hyvin kannatettava. Opiskelija-asunnoille on jatkuva ja kasvava tarve ammattikorkeakoulu- ja yliopisto-opiskelupaikkojen lisäämisen ja asuntojen kasvaneen kysynnän vuoksi, kun myös opiskelijoiden asumistukeen tehdyt muutokset ja opiskelukustannusten kattamisen muuttuminen lainapainotteisemmaksi ovat lisänneet edullisempien asumismuotojen kysyntää. Opiskelija-asuntotarpeen kasvua lisää osaltaan aloituspaikkojen kohdistuminen tavoitteen mukaisesti aiempaa enemmän ensimmäistä tutkintoa suorittaville, joille opiskelija-asunto on ensimmäinen itsenäisen asumisen muoto.

Hallituksen esityksessä ehdotetaan, että opiskelija-asuntojen osalta korkotukilainan enimmäismäärää korotetaan siten, että se on enintään 100 prosenttia rakentamisen, hankinnan tai perusparannuksen hyväksytyistä kustannuksista. Edellytyksenä on, että kustannusten omarahoitusosuuteen ei myönnetä erityisryhmien investointiavustusta. Korkotukilainan enimmäismäärän korotus on tarpeen, koska opiskelija-asuntoja tuottavilla yleishyödyllisillä yhteisöillä ei pääsääntöisesti ole mahdollisuutta kerätä omaa pääomaa lainan omarahoitusosuuteen. Tällä hetkellä korkotukilainaan liittyy lainansaajan omarahoitusosuus, joka on vähintään 5 prosenttia eli korkotukilaina voi kattaa enintään 95 prosenttia hankkeen hyväksytyistä kustannuksista. Vuoteen 2024 asti valtio pystyi myöntämään erityisryhmien investointiavustuksia opiskelija-asuntohankkeiden omarahoitusosuuden kattamiseen. Avustuksen osuus oli enintään 15 prosenttia kustannuksista, jolloin korkotukilainan osuus näissä hankkeissa oli yleensä 85 prosenttia kustannuksista. Valiokunta korostaa, että mahdollisuus sataprosenttiseen korkotukilainoitukseen on poikkeus yleisistä lainoitus- ja riskinhallintaperiaatteista. Korkotukilainan hyväksyminen on ehdotuksen mukaan edelleen harkinnanvaraista ja lainan hyväksymistä arvioidaan hakemuskohtaisesti.

Valiokunta korostaa, että kaikkia korkotukilainoja koskevien hyväksymisen yleisten edellytysten lisäksi edellytyksenä on, että paikkakunnalla on opiskelijoille pitkäaikaista asunnontarvetta ja että kyseessä olevat asunnot soveltuvat opiskelijoiden käyttöön. Valtion tukema opiskelija-asuntotuotanto kohdentuu pääasiassa paikkakunnille, joissa on korkeakouluopetusta. Asunnoista 85 prosenttia on yliopistokaupungeissa. Valiokunta korostaa, että arviointi on kuitenkin hakemuskohtaista ja edellytysten täyttymistä on arvioitava aina erikseen. Se, että asunnoista valtaosa sijoittuu yliopistokaupunkeihin ei tarkoita sitä, että asunnot eivät voisi osaltaan sijoittua edellytysten täyttyessä ja tuetun asuntokannan kokonaisuus huomioiden tarvittaessa myös pienemmille paikkakunnille.

Täysimääräinen lainoitus nostaa jonkin verran hankkeen pääomakuluja ja vaikuttaa siten asuntojen omakustanteisesti määräytyviin vuokriin. Hallituksen esityksessä on arvioitu, että korkotukilainan kattavuuden nosto 95 prosentista 100 prosenttiin vaikuttaa uusien kohteiden alkuvuokriin laskennallisesti noin 3 prosenttia. Jos verrataan aiempaan opiskelija-asunnoissa käytettyyn 85 prosentin korkotukilainatasoon, vaikutus alkuvuokriin on laskennallisesti noin 10 prosenttia. Valiokunta korostaa, että käytännössä vuokrat eivät kuitenkaan nouse laskennallisella osuudella, vaan saman omistajan omistamien opiskelija-asuntojen vuokrat voidaan tasata riippumatta siitä, onko niiden rakentamiseen saatu erityisryhmien investointiavustusta vai pelkkää korkotukilainaa. Mitä enemmän asuntoyhteisö omistaa opiskelija-asuntoja, sitä vähäisempi vaikutus muutoksella on vuokriin. Valiokunta pitää tarkoituksenmukaisena, että lakiesityksessä selkeytetään vuokrien tasausta koskevia säännöksiä ja mahdollistetaan kaikkien valtion tuella rahoitettujen, rajoituksien alaisten opiskelija-asuntojen vuokrien tasaaminen keskenään.

Opiskelija-asuntojen määrän lisäämisellä voi myös olla välillisiä vaikutuksia paikkakunnan asuntomarkkinaan. Kun suurempi osa opiskelijoista voi saada opiskelija-asunnon, paranee muiden asukkaiden mahdollisuus saada pieni, kohtuuhintainen vuokra-asunto. Vastaavasti merkittävä puute opiskelija-asunnoista lisää muun asuntotarjonnan kysyntää ja nostaa vuokratasoa kysynnän ylittäessä tarjonnan.

Korkotukilainoitus sisältää valtiontukena korkotuen ja täytetakauksen. Korkotukea valtio maksaa omavastuukoron ylittävältä osalta. Täytetakauksella valtio vastaa maksukyvyttömyystilanteessa lainan myöntäneelle rahoituslaitokselle siitä osasta lainoitusta, jota ei saada katetuksi vakuuden realisointituloilla. Hallituksen esityksessä tunnistetaan, että 100 prosentin korkotukilainoitus on poikkeuksellinen ja lisää valtion ja rahoittajien riskiä varsinkin korkotason noustessa. Valtio voi takaajana menettää suuremman osuuden myönnetystä lainasta, jos asuntojen kysyntä jää ennakoitua alhaisemmaksi tai kustannusten ylittyessä. Valtiontalouden vaikean tilanteen vuoksi kaikissa ratkaisuissa tulee ottaa huomioon valtion pitkäkestoisesti kasvanut velka sekä takausvastuut.

Valiokunta korostaa, että kuvattua riskiä hillitään monin keinoin. Riskin lisääntymistä hillitään edellytetyllä hankekohtaisella arviolla asuntojen soveltumisesta opiskelijoiden käyttöön ja opiskelijoiden pitkäaikaisesta asunnontarpeesta paikkakunnalla (19 a §:n 2 mom.). Tapauskohtaisessa rahoitusharkinnassa otetaan aina huomioon myös kohdealueella vallitseva asuntotarjonnan kokonaistilanne laajemmin, jotta vältytään pitkäkestoiselta vajaakäytöltä valtion tukemassa asuntotuotannossa. Tärkeää on arvioida tapauskohtaisesti myös opiskelija-asuntotuotannon tarvetta pitkäjänteisesti ennakoiden paikkakuntakohtaisia ennusteita opiskelijamääristä.

Valiokunta pitää valtion riskienhallinnan näkökulmasta myös merkityksellisenä, että lainansaajan taloudellisen aseman ja maksukyvyn arviointiin liittyvästä selvitysvelvoitteesta säädetään lain tasolla ehdotetussa 4 §:n 4 momentissa. Lisäksi Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksella (Varke) on edelleen mahdollisuus vaatia omarahoitusosuutta myös opiskelijahankkeissa, jos riskiarviointi sitä edellyttää. Lisäksi on huomattava, että korkotukilainavaltuuden tasosta päätetään kuitenkin talousarvion yhteydessä ja valtuuden käyttöä ohjataan tyypillisesti edelleen valtioneuvoston päätöksellä annettavalla käyttösuunnitelmalla. Opiskelija-asuntohankkeiden korkotukilainakannan kasvua voidaan siis ohjata ja tarpeen mukaan rajoittaa talousarviopäätöksellä, vaikka esityksellä mahdollistetaankin yksittäisen hankkeen lainan enimmäismäärän kasvu.

Opiskelija-asuntotuotannolle on tarvetta, sillä korkeakoulujen aloituspaikkoja on määrällisesti lisätty huomattavasti viime vuosina ja kaikilla korkeakoulupaikkakunnilla opiskelija-asuntojen kysyntä ylittää niiden tarjonnan. Lainmuutoksen avulla helpotetaan toimijoiden mahdollisuuksia viedä vireillä olevia hankkeita eteenpäin ja suunnitella uusia. Uutta sääntelyä ehdotetaan sovellettavaksi myös lain voimaantullessa vireillä oleviin korkotukilainan hyväksymistä koskeviin hakemuksiin, joten hakijoiden ei tarvitse viivyttää hakemusten vireillepanoa. Valiokunnan saaman selvityksen mukaan tällä hetkellä kymmenen hanketta on vireillä ehdollisen varauspäätöksen tai suunnitelmien ja kustannusten hyväksymispäätöksen vaiheessa ja niiden arvo yhteensä on vajaat 200 miljoonaa euroa. Lisäksi vireillä on muutamia varaushakemuksia siten, että yhteensä noin 200—250 miljoonaan euroon voi lyhyellä aikavälillä kohdistua opiskelijahankkeiden korkotukilainahakemuksia.

Valiokunta pitää perusteltuna ehdotettua voimaantulosäännöstä, jolla mahdollistetaan myös niiden opiskelija-asuntohankkeiden eteneminen, joille on myönnetty vuoden 2024 lopulla nimellinen määrä investointiavustusta, ja joiden osalta tarvittava omarahoitusosuus on jäänyt uupumaan. Valiokunta kiirehtii siten lain voimaantuloa. Muutoksella myös luodaan edellytyksiä uusien rakennushankkeiden käynnistymiselle ensi vuonna, mikä osaltaan auttaa rakennusalaa matalasuhdanteessa. On kuitenkin selvää, että valtaosa opiskelijoista asuu tällä hetkellä ja jatkossakin joko vapaarahoitteisessa vuokra-asunnossa, vanhempiensa luona tai jossain muualla, joten opiskelija-asuntotuotanto ei ratkaise opiskelijoiden asumisen tarvetta kuin osin.

Erittäin tärkeää on kuitenkin myös lain voimaantulon jälkeen vireille tulevien hankkeiden osalta se pääsääntö, että korkotukilainan enimmäissuuruus ja investointiavustus ovat vaihtoehtoisia tukimuotoja. Tämä mahdollistaa sen, että valtiontalouden tilanteen kohentuessa erityisryhmien investointiavustusta on mahdollista nostaa ja hyödyntää ilman lainsäädäntömuutoksia. Valiokunta pitää tärkeänä, että lainmuutoksen vaikutuksia seurataan, jotta voidaan arvioida näiden vaihtoehtoisten tukimuotojen toimivuutta pitkällä tähtäimellä.

Valiokunta toteaa tässä yhteydessä, että kaikkiaan erityisryhmien asumisen tukemisen kehittäminen on laaja-alainen, poikkihallinnollinen haaste, joka kuuluu ympäristöministeriön ohella sosiaali- ja terveysministeriön hallinnonalalle. Valiokunta kannustaa kehittämistyön jatkamiseen. Esimerkiksi Valtion tukeman asuntotuotannon kehittämisen työryhmä arvioi raportissaan muiden erityisryhmien asumisen tarpeita. Ns. vanhuspalvelulaki eli Laki ikääntyneen väestön toimintakyvyn tukemisesta velvoittaa kunnat ja hyvinvointialueet laatimaan suunnitelmia ikääntyneen väestön asumisen kehittämisestä. Asumispalveluja käsitellään myös käynnissä olevassa sosiaali- ja terveysministeriön sosiaalihuollon palvelu-uudistushankkeessa. Valtion tukeman asumisen reunaehtoihin vaikuttaa myös sallittavaa valtiontukisääntelyä koskeva SGEI-päätös (Services of General Interest, SGEI), jonka komission odotetaan tekevän vuoden loppuun mennessä.

Hallituksen esityksen tavoite

Vaikutus vuokriin

Valtiontalouden riskit

Nopea voimaantulo tärkeää

VALIOKUNNAN YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT

Johtolause.

37 §. Korkotuen lakkauttaminen.

Johtolauseeseen tulee tehdä hallituksen esityksen HE 135/2025 vp hyväksymisestä johtuvat tekniset muutokset.

Valiokunta on tehnyt pykälän 1 momentin johdantokappaleeseen ja 2 momenttiin tekniset korjaukset eli poistanut viittaukset Valtion asuntorahastoon, joka lakkautetaan hallituksen esityksellä HE 135/2025 vp.

Valiokunnan muutosehdotukset

Laki

vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta

Eduskunnan päätöksen mukaisesti

muutetaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 4 §:n 4 momentti sekä 37 §:n 1 momentin 4 kohta ja 2 momentti,

470/2018

1002/2024

sellaisina kuin ne ovat, 4 §:n 4 momentti laissa 512/2023, 37 §:n 1 momentin 4 kohta laissaja 37 §:n 2 momentti laissa, sekä

lisätään 4 §:ään, sellaisena kuin se on laeissa 512/2023 ja 1002/2024, uusi 2 momentti, jolloin nykyinen 2 ja 3 momentti ja muutettu 4 momentti siirtyvät 3–5 momentiksi, sekä lakiin uusi 19 a § seuraavasti:

4 §

Korkotukilainaksi hyväksymisen yleiset edellytykset

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen on arvioitava korkotukilainan hakijan taloudellista asemaa ja maksukykyä.

Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä korkotukilainaksi hyväksymisen edellytyksistä ja hyväksymisessä noudatettavista menettelyistä.

Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .

Sellaista hanketta, johon on myönnetty avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain (1281/2004) mukaista avustusta vähemmän kuin mainitun lain 8 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen enimmäismäärä, koskeviin tämän lain voimaan tullessa vireillä olleisiin hakemuksiin ja muihin tämän lain voimaan tullessa vireillä olleisiin korkotukilainan hyväksymistä koskeviin hakemuksiin sovelletaan tätä lakia.

2 luku

Vuokra-asuntolainojen korkotuki

19 a §

Opiskelija-asuntojen korkotukilainoja koskevat erityissäännökset

opiskelija-asunnot Poiketen siitä, mitä 10 §:n 1 momentissa säädetään vuokra-asuntojen korkotukilainan enimmäissuuruudesta, korkotukilainan suuruus on enintään 100 prosenttia sellaisen kohteen hyväksytyistä rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksista, jossa asunnot on tarkoitettu opiskelijoiden vuokra-asunnoiksi (). Opiskelijana pidetään henkilöä, joka osallistuu sellaiseen koulutukseen, johon voi saada opintotukilain (65/1994) nojalla opintotukea.

Sen lisäksi, mitä tässä laissa säädetään korkotukilainaksi hyväksymisen edellytyksistä, opiskelija-asuntojen korkotukilainaksi hyväksyminen edellyttää, että asunnot soveltuvat opiskelijoiden käyttöön ja että opiskelijoilla on pitkäaikaista asunnontarvetta paikkakunnalla. Korkotukilainan saajana voi olla vain 5 §:n 1 momentissa tarkoitettu taho.

Asuntoja on käytettävä opiskelijoiden vuokra-asuntoina 20 vuotta siitä, kun laina on hyväksytty korkotukilainaksi. Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi kuitenkin hakemuksesta myöntää asettamillaan ehdoilla luvan poiketa vaatimuksesta, jos poikkeaminen ehkäisee asuntojen vajaakäyttöä tai siihen on muu erityinen syy. Jos kyse on vähäisestä asuntomäärästä ja enintään kaksi vuotta kestävästä muutoksesta, lupaa ei vaadita, mutta lainansaajan on tällöin ilmoitettava muutoksesta Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselle.

Mitä 1–3 momentissa säädetään, ei sovelleta kohteisiin, joihin myönnetään avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain mukaista avustusta. Edellä 13 a §:ssä tarkoitettu vuokrien tasaus on kuitenkin sallittua sellaisten opiskelija-asuntojen, joiden rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksiin on myönnetty mainitun lain mukaista avustusta tai aiempaa opiskelija-asuntojen rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannusten oman pääoman kattamiseksi tarkoitettua avustusta, ja muiden saman omistajan omistamien opiskelija-asuntojen kesken.

37 §

Korkotuen lakkauttaminen

valtion asuntorahastoon

takaisin

Valtiokonttori voi lakkauttaa korkotuen maksamisen ja velvoittaa lainansaajan kokonaan tai osittain suorittamaansen korkotuen, jonka valtio on lainasta jo maksanut, jos:

4) korkotukivuokra-asunnon tai sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistusoikeus luovutetaan vastiketta vastaan muulle kuin 5 §:ssä tai, jos kyseessä on opiskelija-asunto, 5 §:n 1 momentissa tarkoitetulle omistajalle taikka 18 b §:ssä tarkoitetulle omaksilunastajalle; tai

valtion asuntorahastoon

valtion asuntorahastoon

takaisin

takaisin

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi lakkauttaa korkotuen maksamisen ja velvoittaa lainansaajan kokonaan tai osittain suorittamaansen korkotuen, jonka valtio on lainasta jo maksanut, jos lainansaaja on käyttänyt vuokra-asuntoa vastoin 11 tai 19 a §:ssä säädettyä taikka toiminut vastoin 13 tai 13 a §:ssä, 13 b §:n 1 momentissa tai 13 c §:ssä säädettyä eikä laiminlyönti ole vähäinen. Jos 5 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetun lainansaajayhteisön nimeäminen peruutetaan 27 §:n, aravalain 15 d §:n, vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetun lain 2 d §:n tai asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 4 d §:n nojalla, Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi päättää, että yhteisöllä tai sen kanssa samaan konserniin kuuluvalla edellä 25 §:ssä tarkoitetulla yhteisöllä olevien vuokra-asuntolainojen tai asumisoikeustalolainojen korkotuen suorittaminen lakkautetaan kokonaan tai osittain kuuden kuukauden kuluttua nimeämisen peruuttamisesta, jollei syy nimeämisen peruuttamiseen poistu tänä aikana. Jos lainansaajayhteisön nimeämisen peruuttaminen johtuu muusta syystä kuin yhteisön hakemuksesta, Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi lisäksi velvoittaa lainansaajan kokonaan tai osittain suorittamaansen korkotuen, jonka valtio on lainasta jo maksanut.